Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp được các thẩm định viên thường xuyên sử dụng khi thẩm định tài sản bất động sản. Dưới đây là các thông tin chi tiết, ưu điểm, nhược điểm của phương pháp thu nhập trong thẩm định giá.
Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập
- Giá trị thị trường hiện hành của một bất động sản ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất động sản
- Nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị hiện tại
Các bước tiến hành thực hiện thẩm định giá bất động sản
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà bất động sản mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp, …
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự.
Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản mục tiêu.
Ưu điểm của phương pháp thu nhập
- Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nó là phương pháp đơn giản.
- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
Nhược điểm của thẩm định giá bằng phương pháp thu nhập
- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai, …
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan.
Điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản
Phù hợp cho những bất động sản mang lại thu nhập đều đặn qua từng thời gian gồm: trung tâm thương mại, khách sạn, rạp chiếu phim, khu công nghiệp, …
Trên đây, Thẩm định giá VFA vừa chia sẻ với các bạn phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản. VFA Valuation chuyên cung cấp các dịch vụ thẩm định giá, là đối tác chiến lược của các ngân hàng lớn như Vietcombank, BIDV, Agribank….Nếu bạn có nhu cầu sử dụng dịch vụ thẩm định giá, vui lòng liên hệ Hotline của chúng tôi để được tư vấn và giải đáp cụ thể.
